Congé du propriétaire : vos droits de locataire en 2026

Recevoir une lettre recommandée de son propriétaire annonçant la fin du bail provoque toujours le même réflexe : chercher un logement dans l’urgence. Pourtant, le congé du propriétaire est l’un des actes les plus encadrés du droit locatif français, et une part significative des lettres envoyées comporte un vice qui les prive d’effet. Motif absent ou fantaisiste, préavis mal calculé, notification par courriel, oubli d’un cotitulaire, absence d’offre de relogement pour un locataire protégé : chacune de ces erreurs suffit à rendre le congé inopérant. Encore faut-il savoir quoi vérifier, et dans quel ordre. Ce guide détaille les trois motifs autorisés, les délais applicables en location vide comme en location meublée, le droit de préemption qui accompagne un congé pour vente, la protection des locataires de plus de 65 ans, ainsi que la marche à suivre pour contester une lettre irrégulière. À jour au août 2026.

Le sujet concerne une part considérable des ménages. Selon l’Insee, 40,4 % des ménages sont locataires de leur résidence principale au 1er janvier 2025, dont 22,8 % dans le secteur locatif privé, celui où le congé du bailleur se rencontre le plus souvent.

Le congé du bailleur ne peut intervenir qu’à l’échéance du bail

Un propriétaire ne peut pas mettre fin à votre bail quand il le souhaite : le congé ne prend effet qu’au terme du contrat initial ou de l’un de ses renouvellements. En cours de bail, aucune faculté de résiliation unilatérale n’est ouverte au bailleur, quel que soit son besoin. C’est la différence fondamentale avec votre propre situation de locataire, qui pouvez partir à tout moment moyennant un préavis.

Cette règle a une conséquence pratique souvent ignorée. La vente d’un logement occupé ne met jamais fin au bail : l’acquéreur se substitue au vendeur et reprend le contrat en cours, aux mêmes conditions de loyer et de durée. Un nouveau propriétaire qui vous annonce que vous devez partir « puisqu’il vient d’acheter » se trompe. Il devra attendre l’échéance du bail, et parfois davantage, car des délais planchers spécifiques s’appliquent lorsque l’acquisition intervient peu de temps avant le terme du contrat. La fiche officielle sur la vente d’un logement mis en location détaille ce mécanisme de reprise du bail par l’acquéreur.

Le point de repère à retenir est donc la date d’échéance inscrite dans votre contrat. Un bail vide signé le 15 septembre 2023 pour trois ans arrive à échéance le 14 septembre 2026, et le congé doit être notifié au plus tard six mois avant cette date. Un congé reçu en juin pour une échéance de septembre est tardif : il ne produit pas effet à cette échéance, et le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période. Le bailleur devra alors viser l’échéance suivante.

Notre guide général sur les obligations du propriétaire bailleur et les droits du locataire replace cette règle dans l’ensemble des devoirs attachés au contrat de location.

Trois motifs autorisés, et aucun autre

La loi limite le congé du bailleur à trois motifs, qui doivent obligatoirement être énoncés dans la lettre. Un congé sans motif, ou fondé sur une raison étrangère à cette liste, est nul.

Le premier motif est la reprise du logement. Le propriétaire souhaite l’occuper lui-même ou y loger un proche, mais la loi désigne limitativement les bénéficiaires possibles : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants, ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Un neveu, un cousin ou un ami n’entrent pas dans cette liste. La lettre doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, et justifier du caractère réel et sérieux de la décision.

Le deuxième motif est la vente du logement libre d’occupant. Le congé vaut alors offre de vente à votre profit et ouvre un droit de préemption, développé plus loin. Ce motif suppose une intention réelle de vendre : un congé pour vente suivi d’une remise en location au profit d’un nouvel occupant constitue une fraude.

Le troisième motif est le motif légitime et sérieux. Il recouvre pour l’essentiel les manquements du locataire : retards de loyer répétés même en l’absence de dette au jour du congé, troubles de voisinage documentés par des plaintes ou des mains courantes, défaut d’assurance habitation, sous-location non autorisée, dégradations, ou encore non-respect de la destination des lieux. Il peut aussi tenir à un projet de travaux lourds rendant l’occupation impossible. Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir prouver les faits invoqués par des éléments objectifs, car c’est à lui d’établir la légitimité et le sérieux du motif.

La fiche de Service-Public sur le préavis et les formalités du congé donné par le propriétaire récapitule ces trois motifs et les mentions obligatoires associées.

Six mois en location vide, trois mois en location meublée

Le préavis se calcule à rebours depuis la date d’échéance du bail : six mois en location vide, trois mois en location meublée. Ce délai est un minimum. Rien n’interdit au bailleur de prévenir plus tôt, mais un préavis trop court rend le congé inopérant pour l’échéance visée.

Le calcul se fait de quantième à quantième. Pour une échéance fixée au 30 novembre 2026, un congé en location vide doit avoir été notifié au plus tard le 30 mai 2026. Le point de départ retenu est la date de première présentation du courrier recommandé au domicile du locataire, et non la date d’expédition ni celle du retrait effectif au bureau de poste. Cette précision compte : un recommandé posté le 28 mai mais présenté le 2 juin arrive hors délai.

En location meublée, la durée du bail est d’un an, ou de neuf mois pour un bail étudiant sans reconduction tacite. Le préavis de trois mois se calcule selon la même logique, et les trois motifs restent identiques. Le bail mobilité, d’une durée d’un à dix mois, ne se renouvelle pas et ne donne donc pas lieu à un congé du bailleur.

Un point mérite une attention particulière en cas de colocation ou de bail signé par plusieurs personnes. Le congé doit être notifié à chaque cotitulaire nommément désigné. Il doit également être adressé au conjoint ou au partenaire de PACS dont le bailleur a connaissance, même s’il n’a pas signé le bail, car le mariage et le PACS emportent cotitularité de plein droit sur le logement familial. L’oubli d’un cotitulaire prive le congé d’effet à son égard, et donc dans les faits pour l’ensemble du logement.

Pendant le préavis, vous restez libre de partir avant son terme. Le loyer et les charges ne sont dus que pour la période effectivement occupée, calculée au prorata des jours. Vous n’avez pas non plus à donner un congé en retour. Cette souplesse permet d’accepter un logement dès qu’il se libère sans supporter deux loyers. Notre guide pour quitter son logement en tant que locataire détaille les vérifications utiles au moment du départ.

La forme du congé conditionne sa validité

Trois modes de notification seulement rendent un congé valable : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice, et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une quatrième voie existe, la lettre recommandée électronique, mais elle suppose votre accord préalable exprès pour ce canal.

Tout le reste est sans effet juridique. Un courriel, un SMS, un message vocal, une lettre simple glissée dans la boîte aux lettres ou un mot remis sans signature ne constituent pas un congé. Le propriétaire qui procède ainsi n’a rien notifié, et le bail se reconduit à l’échéance comme si de rien n’était. Si vous recevez une annonce par ce type de canal, ne prenez aucune décision de départ avant d’avoir reçu une notification en bonne et due forme.

Le contenu de la lettre est tout aussi encadré. Le congé doit mentionner le motif invoqué. S’il s’agit d’une reprise, il indique le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que le lien qui l’unit au bailleur. S’il s’agit d’une vente, il précise le prix et les conditions de la vente projetée et reproduit les dispositions légales relatives au droit de préemption, afin que vous puissiez décider en connaissance de cause. La notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire doit également être jointe.

Sur la valeur probatoire du recommandé et sur ce qu’il démontre exactement, notre article consacré à la valeur juridique de la lettre recommandée avec accusé de réception apporte les précisions utiles, notamment sur la date opposable en cas de courrier non retiré.

Congé pour vente : votre droit de préemption

Un congé pour vente vaut offre de vente à votre profit, et vous disposez des deux premiers mois du préavis pour l’accepter. Ce droit de priorité est l’un des plus protecteurs du droit locatif, et il est fréquemment mal exploité faute d’être connu.

Le mécanisme est simple. La lettre de congé indique le prix et les conditions de la vente. Pendant les deux premiers mois du préavis, cette offre vous est réservée : aucun tiers ne peut acquérir le bien à ces conditions tant que vous n’avez pas répondu ou laissé passer le délai. Pour accepter, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur avant l’expiration de ces deux mois. Vous disposez ensuite de deux mois pour signer l’acte authentique, délai porté à quatre mois si vous indiquez dans votre acceptation recourir à un prêt immobilier.

Deux garde-fous complètent ce dispositif. D’une part, si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées, il doit vous notifier une nouvelle offre, en principe par l’intermédiaire du notaire, et vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous positionner. D’autre part, le locataire qui exerce son droit de préemption n’a pas à supporter la commission de l’agence immobilière, ce qui représente une économie substantielle.

Le droit de préemption comporte une exception notable : il ne s’applique pas lorsque le logement est vendu à un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acquéreur l’occupe à titre de résidence principale pendant au moins deux ans après le terme du préavis. Le respect de cette condition d’occupation est vérifiable, et son non-respect ouvre droit à indemnisation.

Enfin, la vente en cours de bail sans congé obéit à des règles différentes, exposées dans la fiche officielle sur la question de savoir si le propriétaire d’un logement loué peut le vendre en cours de bail. Dans ce cas, le bail se poursuit avec l’acquéreur et vous n’avez ni à partir ni à préempter.

Plus de 65 ans : une protection conditionnée aux ressources

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé sans offre de relogement. Cette protection joue lorsque deux conditions sont réunies à la date d’échéance du bail : avoir plus de 65 ans, et disposer de ressources annuelles inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs sociaux. Elle bénéficie aussi au locataire qui héberge habituellement à son domicile une personne à charge remplissant ces mêmes conditions d’âge et de ressources.

Lorsqu’elle s’applique, le bailleur ne peut donner congé qu’en proposant une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique proche du logement actuel. Une proposition manifestement inadaptée, trop éloignée ou hors de portée financière ne satisfait pas à cette obligation. Un congé délivré sans offre de relogement conforme est nul.

La protection connaît une exception importante, souvent décisive dans les litiges. Elle ne s’applique pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, ou si ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Le législateur a voulu éviter qu’un petit bailleur âgé ou modeste se trouve privé de toute possibilité de reprendre son bien.

En pratique, le locataire concerné n’a pas à démontrer spontanément qu’il remplit les conditions. Il lui revient toutefois de les invoquer par écrit dès réception du congé, en joignant un justificatif d’âge et son avis d’imposition. Cette réponse rapide place le bailleur devant ses obligations et évite un départ précipité fondé sur un congé sans effet.

Congé frauduleux : ce que risque le bailleur

Un congé délivré sur un motif mensonger expose son auteur à une sanction pénale. Le propriétaire qui invoque une reprise pour habiter, puis remet le logement en location au profit d’un tiers, ou qui annonce une vente sans jamais engager la moindre démarche, commet une fraude. La fiche officielle sur le congé donné par le propriétaire rappelle que cette fraude est punie d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale.

À cette sanction s’ajoute la réparation civile. Le locataire évincé sur un motif frauduleux peut demander des dommages et intérêts couvrant les frais de déménagement, le surcoût de loyer supporté dans le nouveau logement, les frais d’agence engagés et le préjudice moral. Ces demandes se présentent devant le juge des contentieux de la protection.

Encore faut-il pouvoir prouver la fraude, ce qui suppose de surveiller le devenir du logement après le départ. Une annonce de relocation publiée quelques semaines après la reprise, un changement de nom sur la boîte aux lettres, une absence totale de mise en vente ou un prix affiché très supérieur à celui proposé dans l’offre de préemption constituent autant d’indices. Conservez des captures d’écran datées des annonces, ainsi que la lettre de congé et son accusé de réception.

Le réflexe le plus utile reste de se faire conseiller gratuitement avant d’agir. Le réseau des agences départementales d’information sur le logement traite un volume considérable de questions locatives : l’ADIL du Rhône indique par exemple avoir répondu à 19 611 consultations en 2025, dont 69 % émanant de locataires. Ce service est gratuit, neutre et adossé à une compétence juridique réelle.

Contester un congé irrégulier : la marche à suivre

Un congé irrégulier ne vous oblige à rien, et aucun texte ne vous impose de quitter les lieux tant qu’un juge n’a pas statué. Le congé n’est pas un titre d’expulsion : si vous restez, c’est au bailleur d’engager une procédure et de convaincre le tribunal de la validité de sa lettre.

Commencez par un contrôle méthodique de la lettre reçue. Vérifiez la date de première présentation et recalculez le préavis depuis l’échéance exacte du bail. Vérifiez le mode de notification. Vérifiez la présence du motif et, s’il s’agit d’une reprise, le nom, l’adresse et le lien de parenté du bénéficiaire. S’il s’agit d’une vente, vérifiez que le prix et les conditions figurent bien dans le courrier. Vérifiez enfin que chaque cotitulaire, ainsi que votre conjoint ou partenaire de PACS, a bien été destinataire d’une notification à son nom.

Adressez ensuite au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception exposant le vice constaté, en citant le point précis contesté et en indiquant que vous vous maintenez dans les lieux à l’échéance. Restez factuel, chiffré et daté. Notre modèle de réponse à un congé du propriétaire reprend cette trame avec les mentions utiles.

En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation constitue une étape gratuite et sans avocat. Sa saisine est facultative pour un litige portant sur un congé, mais elle produit un avis écrit qui pèse ensuite devant le juge. La fiche relative aux cas de saisine de la commission départementale de conciliation précise la procédure et rappelle que les parties sont convoquées au moins quinze jours avant la séance.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche en dernier ressort les litiges locatifs. La saisine se fait sans avocat obligatoire, et la qualité du dossier constitué en amont, avec les courriers datés et les accusés de réception, détermine largement l’issue.

Après le congé : état des lieux, clés et dépôt de garantie

Un congé valable ouvre une phase pratique où deux points concentrent les litiges : l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie. Anticiper évite de transformer un départ subi en conflit financier.

Fixez l’état des lieux de sortie par écrit, en présence des deux parties ou de leurs représentants, et prenez le temps de le comparer ligne à ligne avec l’état des lieux d’entrée. La vétusté normale ne peut pas vous être facturée, contrairement aux dégradations. Photographiez chaque pièce, relevez les compteurs et faites mentionner vos réserves sur le document avant de le signer. En cas de désaccord, le modèle de contestation de l’état des lieux de sortie permet de formaliser vos observations dans les délais.

La remise des clés est l’acte qui fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de retenues justifiées. Exigez un récépissé daté ou envoyez les clés en recommandé afin de disposer d’une preuve. Notre guide pour récupérer son dépôt de garantie détaille les retenues admises et les pénalités de retard applicables au bailleur.

Un dernier point est souvent négligé lors d’un départ en cours d’exercice comptable : la régularisation des charges. Le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté des comptes de la copropriété, mais cette retenue est encadrée et doit être régularisée ensuite. Notre article sur la façon de contester ses charges locatives explique quels justificatifs exiger et dans quel délai.

La méthode en cinq étapes

Face à un congé, procédez dans cet ordre plutôt que de chercher immédiatement un logement.

Première étape, datez précisément. Notez la date de première présentation du recommandé, retrouvez la date d’échéance de votre bail et vérifiez que le préavis de six mois, ou de trois mois en meublé, est intégralement respecté.

Deuxième étape, contrôlez le motif. Reprise, vente ou motif légitime et sérieux : identifiez lequel est invoqué et vérifiez que la lettre comporte toutes les mentions correspondantes, notamment l’identité du bénéficiaire d’une reprise ou le prix d’une vente.

Troisième étape, vérifiez votre statut. Si vous avez plus de 65 ans, ou si une personne à charge de plus de 65 ans vit chez vous, contrôlez vos ressources au regard des plafonds du logement social et exigez une offre de relogement le cas échéant.

Quatrième étape, positionnez-vous en cas de congé pour vente. Les deux premiers mois du préavis constituent une fenêtre fermée : passé ce délai, le droit de préemption est perdu pour les conditions initialement proposées.

Cinquième étape, écrivez. Quelle que soit votre décision, formalisez-la par lettre recommandée avec accusé de réception, conservez une copie et l’avis de réception, et sollicitez au besoin un conseil gratuit auprès de l’agence départementale d’information sur le logement de votre département.

Sources officielles

• Service-Public.fr : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
• Service-Public.fr : vendre un logement mis en location, quelles sont les règles ?
• Service-Public.fr : le propriétaire d’un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
• Service-Public.fr : dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ?
• Insee Focus n° 359 : le parc de logements au 1er janvier 2025
• ADIL de Paris : le décryptage du congé donné par le bailleur
• ANIL : ADIL du Rhône, chiffres d’activité 2025

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles et les délais présentés correspondent au cadre applicable en France à la date de publication et peuvent évoluer. Pour une situation complexe ou un enjeu important, rapprochez-vous d’un professionnel ou d’une structure d’information agréée.